Podatki

• przy umowie sprzedaży – na kupującym;
• przy umowie zamiany – na stronach czynności;
• przy umowie darowizny – na obdarowanym;
• przy umowie dożywocia – na nabywcy własności nieruchomości;
• przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności – na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności;
• przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności – na użytkowniku lub nabywającym prawo służebności;
• przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego – na biorącym pożyczkę lub przechowawcy;
• przy ustanowieniu hipoteki – na składającym oświadczenia woli o ustanowieniu hipoteki;
• przy umowie spółki cywilnej – na wspólnikach, a przy pozostałych umowach spółki – na spółce.

Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.

dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej, w przypadku gdy kwota nadwyżki ponad kwotę wolną wynosi (w zł)

dla nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej, w przypadku gdy kwota nadwyżki ponad kwotę wolną wynosi (w zł)

dla nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej, w przypadku gdy kwota nadwyżki ponad kwotę wolną wynosi (w zł)

Ustalenie, czy przy danej transakcji nieruchomościowej zbywca występuje w charakterze podatnika VAT następuje indywidualnie. Indywidualnie ustala się również wysokość opodatkowania (tzn. czy transakcja jest zwolniona z VAT, czy jest opodatkowana stawką 8 %, czy jest opodatkowana stawką 23 %).

Sposoby ustalenia:

– elementy podmiotowe czynności (zbadanie, czy podmiot dokonujący dostawy (sprzedający/ darczyńca) działa w związku z konkretną transakcją jako podatnik VAT. Jeśli tak, to czy podlega zwolnieniu podmiotowemu (wysokość obrotu poniżej 200.000 zł)

– elementy przedmiotowe:

• czy transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa/ jego zorganizowanej części

• czy transakcja stanowi dostawę towarów/ świadczenie usług

• czy transakcja podlega zwolnieniom przedmiotowym (działalność zwolniona podatnika, zwolnienie dla dostawy budynków i budowli, dostawa nieruchomości niezabudowanych)

Podatnikami VAT są:

• osoby prawne

• jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej

• osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (dla uznania danego podmiotu za podatnika VAT nie ma znaczenia fakt rejestracji w CEiDG oraz US do celów VAT).

Osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej sprzedając swoje nieruchomości z majątku prywatnego nierzadko mogą występować jako podatnicy VAT w zakresie takich transakcji.

Kwestię opodatkowania należy indywidualnie badać również w odniesieniu do samej nieruchomości. Może się zdarzyć np. dostawa kilku działek objętych jedną księgą wieczystą. Dla każdej z działek może nastąpić odmienne opodatkowanie (np. zabudowana 23 % VAT i niezabudowana – zwolnienie z VAT). Może również zdarzyć się dostawa działki zabudowanej kilkoma budynkami (np. hala magazynowa i lokal mieszkalny). Dla każdego budynku może być odmienne opodatkowanie (23% + zwolnienie).

SPRZEDAŻ Z VAT (przykłady)

ZWOLNIENIE Z VAT (przykłady)

STAWKA VAT 8 % a 23 % (przykłady)

• lokal mieszkalny wybudowany przez dewelopera w bloku mieszkalnym – 8 %
• dom jednorodzinny, willa, rezydencja wiejska, domy bliźniacze, domy w zabudowie szeregowej z osobnymi wejściami – 8 %
• internaty, bursy szkolne, domy studenckie – 8%
• dom jednorodzinny, w którego części mieści się salon fryzjerski/ warsztat użytkowy, itp. – część mieszkalna 8 %, część użytkowa – 23 %
• blok mieszkalny z lokalami mieszkalnymi w przeważającej części i kilkoma lokalami użytkowymi na parterze (mieszkalne 8 %, użytkowe 23 %)
• garaż (dwie możliwości). 1 – jeżeli prawo do korzystania jest integralnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego – jest pomieszczeniem przynależnym, nie można go wyodrębnić jako samodzielnego lokalu użytkowego – 8 % (może znajdować się poza budynkiem – stanowi wówczas kompleks budynków i w dalszym ciągu stawka 8 %)  2 – zostaje wyodrębniony, traci status pomieszczenia przynależnego, może być samodzielnym przedmiotem obrotu, stanowi samodzielne miejsce postojowe poza budynkiem – 23 %
• lokal mieszkalny w budynku niemieszkalnym (np. budynek biurowy, handlowo-usługowy, przemysłowy, magazynowy, i in.) – 8 % a reszta budynku 23 %
• lokal mieszkalny, którego powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 – 23 % (podwyższony VAT oblicza się od nadwyżki metrażu, np. 175 m2 = 150 m2 w stawce po 8 % i 25 m2 w stawce po 23 %)
• budynek mieszkalny jednorodzinny, którego powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2 – 23 %(podwyższony VAT oblicza się od nadwyżki metrażu, np. 320 m2 = 300 m2 w stawce po 8 % i 20 m2 w stawce po 23 %)

Podatek od sprzedaży nieruchomości jest obowiązkiem fiskalnym nakładanym na osoby fizyczne, które w wyniku sprzedaży nieruchomości uzyskały określony dochód. Oblicza się go nie od wartości nieruchomości, ale od kwoty „nadwyżki” między wcześniejszą ceną zakupu, a ceną sprzedaży. Podatek wynosi 19%, a obowiązek jego zapłacenia mają osoby, które sprzedały nieruchomość (użytkowanie wieczyste/ spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) przed upływem 5 lat od jej nabycia. Po tym czasie na sprzedającym przestaje ciążyć ten obowiązek.

Przykład:

Zakup mieszkania w 2022 roku za cenę 350.000 zł.

Koszt remontu 50.000 zł

Sprzedaż mieszkania w 2023 roku za cenę 470.000 zł.

470.000 – (350.000 + 50.000) = 70.000 zł

70.000 x 19 % = 13.300,00 zł

Podatek od sprzedaży nieruchomości nie będzie obowiązywał, jeżeli:

• wszystkie pieniądze uzyskane z transakcji przeznacza się na własne cele mieszkaniowe (w przeciągu 3 lat): zakup domu lub mieszkania; zakup gruntu pod budowę domu; prace remontowe albo mające na celu przebudowę, nadbudowę lub rozbudowę domu/mieszkania; adaptację na cele mieszkalne posiadanego budynku niemieszkalnego; spłatę kredytu hipotecznego (który został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu). – tu są kropki i niech one tak zostaną

• sprzedaż nieruchomości następuje po upływie 5 lat od daty jej nabycia

• cena sprzedaży nieruchomości jest taka sama jak cena zakupu albo niższa.    Poproszę – wyrównujmy tekst do lewej i prawej.